一般而言城镇居民在农村购买的宅基地合同都是无效的，因为宅基地本来就是给予本集体经济组织成员的权利，获得宅基地的前提是具有本集体经济组织成员的资格。
根据《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》和《关于加强农村宅基地管理的意见》的有关规定，禁止城镇居民购买农村宅基地，并且禁止为城镇居民购买的宅基地发放土地使用证和房产证。据此可以看出城镇居民购买农村宅基地是一项禁止性规定，且即使买卖方双签订了买卖合同，买受人也不能依法获得土地使用证或房产证。在拆迁中，拆迁方只根据房屋或者土地登记情况协商补偿金额，因此不受买受人的影响，如果拆迁方与登记使用人就补偿协议达成一致意见，登记人有权签订确认并获得补偿，买受人将遭受巨大的经济损失，那么买受人要如何救济自己的权利呢？
根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于农村房屋买卖问题规定：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
此外，根据《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
综上所述，非本集体经济组织成员购买宅基地的，在实现权利时存在很大的难度。尤其是在拆迁中，双方都要为此承担巨大的代价。
二、合同有效的情形
原则上我国禁止城镇居民在农村购买宅基地，可是在审理实践中，因为有些个案确实存在非常复杂的因素，因此要具体情况具体分析，根据实际情况可以认定合同有效
1、土地性质改变
在出卖宅基地前或者期间，集体土地已经转变为国有土地行政的，因宅基地的土地性质已经发生改变，买卖合同成立。
2、经同意已办理证件
城镇居民购买农村宅基地后，经过了当地集体经济组织同意或者已经有关机关批准的，依法办理了土地使用证和房产证，可以认定买卖有效。
3、购买后迁入集体户口
城镇居民在购买宅基地后，申请加入该集体经济组织，将城镇居民身份转化为农村村民身份的，可以认定买卖合同有效。
4、其他有购买资格的村民共同出资、居住
买受人为城镇居民，其他有本集体经济组织成员身份的家庭成员共同出资购买的宅基地，并且用于共同居住的，村集体经济组织同意合同内容的，可以认定买卖合同有效。
5、1999年前部分转让有效
在《土地管理法》修订前，被转让给回乡落户的干部、职工等，按照当时规定，可以转让的城镇人员的，可以认定合同有效。
律师建议：
宅基地买卖目前来说比较严格，大多数的买卖合同都会被认定为无效，可是并不能据此损害买受人的利益，在审理纠纷时要充分考虑案情与双方当事人的主观故意情况认定合同是否有效。在拆迁中，有些村民在出卖宅基地后，因为不能过户，故而在拆迁中擅自签订协议损害买受人的权利或者在拆迁中擅自撤销合同的行为，买受人应当根据情况依法维权，维护自己的合法经济利益，并且对于在签订合同过程中存在的故意或者其他欺骗性行为依法追究其责任。
上海动迁律师