· 什么是“住改非”·
“住改非”，是指在国有土地上的住宅利用其特有的区位优势实际用作经营的情况，该房屋产权证上登记为住宅用房。
但是在实践中，在征收集体土地时也会遇到“住改非”的情形，尤其在旅游景区附近，民宿、农家乐大量兴起。农民由种植改变为通过经营解决基本收入，因此在对集体土地上的“住改非”进行拆迁时，要考虑其作为村民的稳定经济来源进行合理补偿。但是在补偿实践中，各地对于实际用途与权证登记不符的情况，补偿标准各不相同。因此，2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第4条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。”
结合上述内容可知，能不能按照“住改非”标准首先被拆迁人要取得相关营业手续，属于合法经营，其次，要依法纳税，最后，被拆迁人获取相关经营证件后要实际经营，且经营行为不应是临时行为。
· “住改非”如何补偿 ·
集体土地上“住改非”与国有土地“住改非”在本质上有一致性，都是利用住宅进行经营，获取收入来源。但是与集体土地上自住房不同，自住房仅用来居住，而“住改非”则是用来经营，因此，“住改非”的房主失去房源后还意味着失去经济来源，如果仅按照集体土地上房屋进行拆迁补偿，违反《土地管理法》中公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不见底，长远生计有保障的要求。
对集体土地上“住改非”征收后，对于被征收人而言也为其带来待工待业的损失。这些损失不能仅仅依靠土地补偿费和搬迁费等，对于待工待业补助费也应当按照公平合理的原则予以补偿。但因为集体土地上“住改非”在经营上存在季节性特点，在补偿时刻根据具体情况进行补偿。
· 律师建议 ·
在拆迁实践中，因为产权登记的用途与实际用途不符，且部分被征收人在经营前因为各种因素没有办理相应的手续，或者缺少部分手续，往往按照普通住宅进行拆迁，并拒绝支付待工待业的费用。从司法实践上来说，不同的“住改非”面临的补偿标准和方式也不尽相同，各地政策不同，不能统一定论。因此当“住改非”的补偿确实远远低于预期标准，应当根据相应的政策和“住改非”的情况分别分析，从而争取最大的合法权益。上海动迁律师