刘大姐家的房屋建于1992年，一层建筑面积280余平，二层建筑面积140余平，总面积达420多平，远超《村民建房用地申请审批表》中批准的265平。从一家四口到一双儿女分别成家，刘家7口人长期生活在这座老宅内。
近年拆迁，原以为人口多能分到的安置房面积也多，谁曾想，拆迁方仅将刘大姐家的房屋面积评估为236平，说剩下的面积不合法，不算……根据他们的补偿标准，刘家7口人仅能得118.8万元的拆迁补偿，这叫一大家子人如何重新安家？所幸经段福惠律师代理维权事宜后，刘家的货币补偿提高到了344.5万元，此外，拆迁方还承诺提供5套回迁房。
针对刘大姐家的特殊情况及维权结果，北京正山律师事务所段福惠律师特解答以下三个问题，供有类似难题的被拆迁人参考。
一、超建的房屋是否给予补偿？
在集体土地上，村民超出批准房屋建房的情况很是普遍。在这种情况下，拆迁人一方是否能“一刀切”，对凡是超出批准范围外的房屋均不予补偿？根据2003年8月1日起实施的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中的规定，答案是否定的，而正确的操作方式是：拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。根据“法不溯及既往”原则，本办法施行前宅基地上已经建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。
二、宅基地上房屋的补偿如何计算？
北京市针对集体土地房屋拆迁于2003年制定和颁布了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，这两部地方性政府规章明确规定了宅基地房屋拆迁不属于城市房屋拆迁，并对拆迁补偿规则作出了不同于城市房屋拆迁补偿规则的计算方法。具体而言，宅基地上的房屋补偿价等于宅基地区位补偿价乘以宅基地面积再加上被拆迁房屋重置成新价。
而与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定。其中，“可以参照”的含义有两重：一方面，不等于完全依照；另一方面，区位地价的确定应尊重市场化评估的原则标准。
三、安置补偿协议如何约定才有保障？
在拆迁维权实践中存在着一种值得拆迁户警惕的情形，即与拆迁人一方达成调解或者和解之后，拆迁人一方表示愿意提供其认为合理的货币补偿或者产权调换，但由于协议方式的不当，事后拆迁人一方毁约时拆迁户却空口无凭。
举最为常见的例子，拆迁人一方向拆迁户提供了选房通知单而没有签订正式协议，时间久了，拆迁户要么拿不到房子，要么被告知“一房二嫁”。一般来说，协议方式应当是白字黑字的书面协议，且应当约定不履行约定事项时的违约责任，这样可以避免“煮熟的鸭子也会飞”的尴尬！
律师建议
从118.8万纯货币补偿到344.5万外加5套回迁房，天翻地覆的变化来源于维权律师对被拆迁人合法权益不懈的守护。在一场拆迁过程中，由于被拆迁人自身面临的环境机会不同，其结果无非两种：有人喜、有人忧，这是常态。如何在拆迁中及时把握诉讼时效，扭转不利局面？建议大家在“胡萝卜加大棒”的搬迁奖励以及急迫的“司法强拆”面前，及时咨询专业人士，结合案件具体情况，给出针对性的法律意见及维权方案，最终实现拆迁利益最大化。
上海动迁律师