2015年，九原区政府对本区相关街道开展旧城改造，征收规模9163平方米。货币补偿价格为4000元/平，或直接按评估机构鉴定价格进行补偿；房屋安置参照”征一还一”的原则，回迁面积超出的部分，按市场价补差价。
马未春（化名）的家庭小面馆（有营业执照）被纳入征收范围。但该房屋产权证登记的并不是营业房性质，而是住宅性质。区政府以证载性质为住宅为由，未对该面馆按营业用房进行补偿，双方因此未达成补偿协议。
后经评估，马未春被征收房屋住宅部分评估单价为3100元/平方米、自建房单价为860元/平方米、大门500元、菜窖1200元、围墙739.2元、硬化617.4元。区政府据此对马未春作出xx号房屋征收补偿决定。
一、若选择货币补偿，马未春依方案可得补偿金额342290元（含装修费），依评估可得补偿金额为270067元，就高不就低；加上搬迁补偿费（10元/平），合计348807元。
二、若选择房产调换，马未春可用有证面积98.08平的住宅，加上160018元的差价置换期房，无证部分（自建房）另外补偿16301元；再加上搬迁补偿费1953元、装修补偿费4093元、临时安置费9416元，五项合计由马未春支付差价共128255元。
马未春认为区政府作出的xx号房屋征收补偿决定违法，侵犯了其合法权益，故提起诉讼。
一审法院（包头中院）认为:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。九原区政府作为县级人民政府有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收马未春国有土地上的房屋并作出征收补偿决定。马未春提出本案房屋征收决定违法，因本案被诉行政行为并非房屋征收决定，而是九原区政府依据公布的征收补偿方案作出的xx号房屋征收补偿决定，因此，马未春认为征收行为违法不属于本案审查范围。因房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，县级人民政府有按照征收补偿方案作出征收补偿决定的职权。马未春对被征收房屋的评估报告有异议，可根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，自收到评估报告之日10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。马未春被征收房屋的价值，是由包头市xx房地产估价事务所按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定的。评估报告作出后，依法送达马未春，同时送达了复核权利告知单。马未春对评估结果在规定期限内未按规定向房地产价格评估机构申请复核评估。
关于马未春认为其房屋系商业用房，不是住宅，马未春的房屋产权登记设计用途为住宅，其按照商业用房使用，但未依法办理变更登记和提供缴纳相关税费凭证，不能否定房屋登记设计用途为住宅的性质。关于马未春认为土地应当给予补偿，包头市xx房地产估价事务所已经作出评估报告，且土地性质为国有划拨用地，马未春主张按照商业用房补偿及土地应给予补偿于法无据。九原区政府作出xx号房屋征收补偿决定后，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在房屋征收范围内予以公告，符合法定程序。对于马未春认为该决定违法，侵犯其合法权益的诉讼请求，不予支持，一审法院判决驳回贾晓的诉讼请求。
马未春不服，提起上诉。二审法院（内蒙高院）经审理判决驳回上诉，维持原判。
马未春仍不服，向最高院申请再审。
高院裁判
最高院经审理认为：本案的争议焦点为xx号房屋征收补偿决定是否合法公平。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理的解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。
本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但马未春提交的证据证实其自1998年起已将涉案房屋用于经营，且已依法取得营业执照，符合42号文中”应给予适当补偿”的适用条件。虽马未春仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但马未春一直主张其符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认xx号房屋征收补偿决定合法，且已给予马未春适当补偿确有不当。此外，xx号房屋征收补偿决定适用了已废止的征收与补偿暂行办法，属适用法律错误。故，本院认为原审法院认定事实的主要证据不足，适用法律、法规确有错误，应予提审。据此，最高院裁定本案提审，再审期间，中止原判决的执行。
律师点评
像本案中马先生一家赖以维持生计的小面馆，1998年起营业，因为历史遗留原因保持了所有权证上住宅的性质，若拆迁办仅以住宅的标准予以补偿，加上自建部分又补得少，那么，马先生一家得到的补偿将远远不够重新安家立业，而如果马先生选择房产置换，还得自己倒贴一大笔钱，因此拆迁对于马家来说并不是真正意义上的福音，而是一场变相的灾难。
不过好在马先生在认清现状后，及时主动地诉诸于司法途径解决。经最高院审判，确认了征收方无视营业用房的实际情况执意按住宅性质对马先生的房屋进行补偿的行为违法。重申了42号文中，对待遗留问题不能一刀切的原则，不能完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。
上海动迁律师