前几天，律所接待了十几位当事人，当事人说自己的土地是跟开发商签订的租赁合同，土地用来建设楼盘的绿化带。当时因为村委会牵头组织的，并且当时因为家里地比较多，也挣不到多少钱，就签订了这个每年每亩地给800元的租地合同。
这两年因为不想出去务工了，想要回家种地了，但是想收回土地的时候却发现，开发商已经建设好了小区，自己的土地已经成为了小区的一部分，想要回土地是不太可能了，但是每年的补偿800元也没有了。
以上这个案例，属于典型的“以租代征”，侵犯了农民的土地权益。那么，“以租代征”有哪些风险？遇到这些问题的时候我们应该怎么去维护自己的权利？
一、租金按年支付，三五年成“糊涂账”
以租代征的显著特征就是签订的补偿合同不是征地补偿协议，而是土地租赁协议。
一般情况下，农民签订了租赁协议以后，每年拿着微薄的租地补偿，但是过几年以后，租金支付的时间会越来越晚，直到成为了一笔“糊涂账”。
到这个时候，农民在想要回土地或者要补偿款就会变得异常的艰难，因为很多时候根本不知道向谁要这个钱，甚至有的也没有协议，只有当时占地的一个口头约定。
二、土地权属改变，主张返还？不可能
上面这个案子的当事人称，每年种地挣不到多少钱，就想着租出去，能收到租金，自己出去打工还能挣点钱，一举两得。
但是却忽略了一个重要的地方，就是对方建设的是小区，小区建设好了，还能要回来吗？
并且还有一个问题就是，土地已经被开发商办理了国有土地使用权证，也就是说，土地的所有权已经是开发商的了。这个时候在想着涨租金或者是要回土地，是非常困难的。农民的收益和长远的生计得不到根本的保障。
三、查处违法占地，无偿收回“零收益”
前文提到，以租代征这种行为本身就是违法的，如果违法占地的行为被查处，想要通过出租土地获得收益的行为也就成为了泡影了，并且，根据《土地管理法》中的相关规定，如果不按土地用途进行使用土地，违法使用承包土地的，由集体经济组织报告人民政府以后，很有可能会被收回土地使用权。
所以千万不要认为，土地是自己的，想要怎么使用都是可以的。违法租赁给别人使用后，很有可能会被无偿收回使用权。
律师建议
新《土地管理法》将“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”作为征地补偿的基本原则。
土地既是农民的生产资料，也是农民的生活资料，征收土地除了给土地本身的补偿外，还必须从保障被征地农民生活和长远生计角度提供多种补偿安置途径，这也是征地补偿中必须做好的工作，“以租代征”等非法占地行为应依法严惩。因此，大家一定要对自己的合法权益有所了解，涉及土地相关问题时做到心中有数。
一旦遇到以租赁方式来占用土地的行为，无论是村委会还是政府部门，一定要提高警惕，确认对方的用地行为和租赁方式是不是合法的。如果在没有取得任何批复的情况下就对土地作出征收或者流转行为，就是不合法的占地行为，村民可及时向国土部门进行举报。如果对方有强迫性质要求签订补偿协议的话，那就可以通过法律程序来维护自己的权益。
上海动迁律师