在房屋拆迁过程中，经常会出现共有人权属争议或权属不明的情况，尤其在房屋买卖双方当事人之间或家庭内部成员之间，往往因拆迁面临巨额补偿对涉拆迁房屋产权引发争议。
拆迁人往往会依据拆迁管理办法，将拆迁安置补偿对象认定为房屋的所有权人，因此，要获得拆迁补偿，被拆迁人必须提供合法有效的产权证明。而很多情形下却因为房屋年代久远，因历史原因无法提供产权证明，加之有的房产还存在着继承、共有等方面的产权纠纷。
房屋居住人、同住人、继承人、共有人等利益相关人如何维护自己的合法拆迁利益，成为了很多人的拆迁第一大难题。
一、签订补偿协议须经全体共有人同意
行政机关未经全体房屋共有人同意即签订补偿协议并拆除房屋的行为属于程序违法
案例要旨：被征收土地上的房屋为共有房屋，行政机关虽然与房屋共有人之一签订了补偿协议也领取了补偿款，但其他共有人并没有签字认可，也没有授权委托他人，故行政机关以户主共有人之一签定了协议为由拆除涉案房屋属于明显程序违法。
案例来源：中国裁判文书网 2015-08-10
审理法院：湖南省高级人民法院
二、未经其他共有人同意/追认的协议无效
房屋征收部门与部分共有权人签订的补偿安置协议未得到其他共有权人的追认的，该补偿安置协议依法应属无效协议
案例要旨：基于家庭成员关系、继承关系等形成的共有房屋，在房产没有分割之前，依法属于共同共有。部分共有人与房屋征收部门签订案涉补偿安置协议时未经其他共有人同意，且协议签订之后未得到其追认，该安置补偿协议不具备合法有效的要件，应确认无效。
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 2017-05-27
三、征收部门应当对房屋权属调查登记
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”可见，行政机关在对房屋进行征收时，有对于被征收房屋权属进行调查的义务。
该条例第二十六条还规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”考虑到被征收人的利益、征收部门的调查义务以及征收工作效率，当被征收房屋存在权属争议时，行政机关应当先行调查，经调查发现存在“所有权人不明确”的情况时，应当按照征收补偿方案作出补偿决定。
律师建议
基于以上法律规定，不难发现，负责实施房屋征收工作的行政部门负有对房屋权属进行调查、公告的义务。签订安置补偿协议时，须经全体房屋共有产权人签字。若无视其他共有人产权利益，未经其同意或追认，该协议应认定为无效协议。
当房屋因历史原因存在复杂的产权纠纷，房屋居住人、同住人、继承人、共有人等利益相关人享受不到应有的拆迁权益而进入维权阶段时，一定要广开思路，通过行政诉讼的手段从源头上去解决问题，而不是仅仅固守于民事争议的范围内去分割拆迁利益，最后众叛亲离却仍然无法完美解决纠纷，这无疑是得不偿失的。
上海动迁律师